摩根斯士丹首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在去年下半年撰文指出，中國內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。這篇文章的公開發(fā)表引起房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外人士大打“口水仗”。摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇表示：“目前2/3國家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，在所有房地產(chǎn)泡沫國家和地區(qū)中，中國排第一。上海和北京因占中國銷售量的14%%，且房價漲幅最大而將首當(dāng)其沖。”
而國內(nèi)房地產(chǎn)商們對此不以為然，作為一個利益團(tuán)體，他們一再強(qiáng)調(diào)：房價的看漲是因?yàn)槭袌鲇行枨螅雠_土地供應(yīng)的招拍掛政策和建筑材料價格的上揚(yáng)都是原因。其中，潘石屹就公開表示，“摩根士丹利的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠對中國房地產(chǎn)存在泡沫的結(jié)論有點(diǎn)危言聳聽。目前全國的房價都在上漲，而且上漲的幅度非常大，最根本的原因是土地和房子的供應(yīng)量少。”
建設(shè)部也公布了由經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮牽頭的報告《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》來反駁“中國房產(chǎn)泡沫”說，報告認(rèn)為：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求。目前的住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
房地產(chǎn)到底有無泡沫？是否馬上就要破滅？是否存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱？
所有這些問題整個行業(yè)都在爭論，而且似乎從沒有一個統(tǒng)一的認(rèn)識。這些不和諧的討論之音，也許只有時間才能證明，誰對誰錯？
加息讓購房者望“息”卻步？
央行在去年末宣布9年來首次加息的消息，幅度如此之小，只上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率為0.27%%，雖然對經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的直接影響十分有限，但人們都將其看成是警示性的。對于房地產(chǎn)市場，“加息”讓人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期重新做出評估。“加息”讓許多人從那種“只要貸到了款，買到了房，就等于賺到了錢”的如癡如醉的迷幻狀態(tài)中清醒過來。“加息”讓人們明白，不論是按揭貸款購房自住，還是按揭貸款投資購房抑或是按揭貸款投機(jī)購房，都是要講成本的，都是要冒風(fēng)險的，所有這些，真的會讓那些非理性購房者望“息”卻步。
正如業(yè)內(nèi)專家所稱，加息已被公認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場化手段之一。中國社科院金融研究所易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)加息，房價就肯定不會漲到哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來。”
萬通集團(tuán)主席馮侖在央行宣布加息的當(dāng)日接受記者采訪時強(qiáng)調(diào)：加息只是國家宏觀調(diào)控的手段，此前，國家還出臺了土地、金融等一系列調(diào)控政策，但過去的前三個季度房價還是不斷上漲，由此能引出的關(guān)注點(diǎn)是市場確實(shí)有強(qiáng)大的需求支持，而且很多購房者都買漲不買跌。同時他指出，目前的加息幅度對于購買高檔社區(qū)的人群根本造成不了什么影響，這部分人對于升息并不十分敏感。反而是中低收入購房者的敏感度比較大，存貸款利率上調(diào)后，他們可能會更謹(jǐn)慎，中低檔市場的需求可能會因此放緩。但這并不意味會消滅需求。他們選擇的方式可能是將存款先放著不動，等觀望之后再購買。總之，房價的高低變化是由市場供求關(guān)系決定的，國家宏觀調(diào)控政策解決的只是行業(yè)的結(jié)構(gòu)問題。
空置率超過國際警戒線？
“白天狂熱銷售，夜晚不見燈火”，一些人對國內(nèi)部分大城市商品房空置、閑置做了如上描述。美國《紐約時報》此前的一篇報道，指出中國房屋的空置率已超過國際警戒線。因?yàn)椋霸谏虾＃蠹s有六分之一的高級住宅沒有人住；在北京為四分之一；在深圳附近為三分之一。而且在未來幾年里，房屋空置率一定會在目前基礎(chǔ)上大幅增加。預(yù)計在未來兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%%……”
在國外，空置率是談?wù)摲慨a(chǎn)泡沫的一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為這并不準(zhǔn)確。他表示，任何一個產(chǎn)業(yè)都會有產(chǎn)品積壓，這是市場化競爭的一個必然結(jié)果和必要條件，對房地產(chǎn)業(yè)來說也是如此。況且，目前大家對空置率的計算標(biāo)準(zhǔn)也不太一致。有的按房屋竣工半年、一年以后的空置率算，有的按竣工三年后的空置率算，所以空置率這個說法比較籠統(tǒng)。應(yīng)該先把這幾個標(biāo)準(zhǔn)講清楚，再來判斷是否有泡沫。
按揭貸款助長需求？
中國社會科學(xué)院研究生院的劉建昌曾撰文指出，隨著個人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，國內(nèi)一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%%，大城市的家庭高負(fù)債主要是高房價引起的，而我國家庭債務(wù)的主體是以住房按揭貸款和汽車按揭貸款為主的個人消費(fèi)信貸。
按揭貸款購房，其實(shí)質(zhì)是將潛在的購買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買能力的一個過程。在本質(zhì)上來講，它是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，即將未來幾年乃至幾十年的潛在的房屋需求提前而攢到現(xiàn)在來了。由此而激發(fā)出來的自然是對住房現(xiàn)時的極大需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，需求曲線自然會因此發(fā)生很大的移動，這時，如果想保持房價的穩(wěn)定，相應(yīng)地對房屋的供應(yīng)量，應(yīng)該有很大的增加，如果沒有強(qiáng)有力的住宅用地供應(yīng)量，那么，這個城市房地產(chǎn)價格就只能一路上揚(yáng)了。（完）信息源:免費(fèi)招聘網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)信息源:免費(fèi)人才網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)
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